Вопрос пользователя: Мы планируем купить квартиру на вторичном рынке, но начитались страшных историй о том, как после сделки появляются внезапные наследники или обманутые родственники и забирают жилье через суд. В каких случаях суд может аннулировать сделку и лишить нас права собственности? Кто может подать такой иск? Работает ли срок исковой давности и как проверить квартиру перед покупкой, чтобы в будущем спать спокойно? На эти и другие волнующие вопросы отвечает юрист.
Ответ юриста
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) четко регламентирует основания, по которым сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными. Оспаривание права собственности на квартиру — это сложный судебный процесс, в ходе которого истец (заинтересованное лицо) пытается доказать, что переход права от продавца к покупателю произошел с нарушениями закона. Если суд удовлетворит такой иск, сделка аннулируется, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — деньги (так называемая двусторонняя реституция, ст. 167 ГК РФ). Однако на практике вернуть уплаченные средства бывает крайне сложно.
Главные основания для оспаривания права собственности
По закону все недействительные сделки делятся на оспоримые (признаются таковыми только по решению суда) и ничтожные (недействительны с момента их совершения независимо от решения суда, хотя суд все равно констатирует этот факт).
Чаще всего право собственности оспаривается по следующим причинам:
- сделка совершена недееспособным или ограниченно дееспособным лицом (например, продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере);
- сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий в момент подписания договора (ст. 177 ГК РФ — пожилой возраст, прием сильных лекарств, инсульт незадолго до сделки);
- отсутствует нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества;
- сделка совершена под влиянием обмана, насилия или угрозы;
- имело место нарушение прав несовершеннолетних (продажа без согласия органов опеки, если ребенок является собственником).
Наследственные споры и неучтенные родственники
Покупка «свежего» наследства (когда квартира получена продавцом по завещанию или закону менее 3 лет назад) несет в себе колоссальные риски. В судебной практике часты случаи, когда после покупки жилья объявляются родственники умершего бывшего владельца, которые не знали о его смерти и находились в другом городе или стране. Они восстанавливают пропущенный срок вступления в наследство через суд и оспаривают вашу сделку купли-продажи. Как отмечает источник, внезапный иск от наследников может стать серьезной проблемой, если не знать механизмов судебной защиты добросовестного покупателя. Судебная практика показывает, что если «новый» наследник докажет уважительность причин пропуска срока, суд может выделить ему долю в уже проданной вам квартире.
Продавец-банкрот: тренд последних лет
С развитием института банкротства физических лиц появилась новая огромная зона риска. Финансовый управляющий имеет право оспаривать все сделки должника, совершенные им за 3 года до подачи заявления о банкротстве. Если вы купили квартиру по цене ниже рыночной (даже на 20-30%) или продавец после сделки объявил себя банкротом, суд может посчитать такую сделку попыткой вывода активов с целью сокрытия их от кредиторов. В этом случае квартиру вернут в конкурсную массу (на торги), а вы станете в конец очереди кредиторов с минимальными шансами вернуть свои деньги.
Сроки исковой давности по спорам о недвижимости
Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Однако здесь есть важнейший нюанс, о котором многие не знают: течение срока начинается не с момента регистрации сделки в Росреестре, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права!
Для оспоримых сделок (например, совершение сделки под влиянием обмана) срок давности составляет всего 1 год. Ограничение: максимальный объективный срок исковой давности не может превышать 10 лет с момента нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
Статус добросовестного приобретателя
Единственная надежная защита в суде, если иск все же подан, — доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем. Согласно ст. 302 ГК РФ, это лицо, которое приобрело имущество возмездно (за деньги, а не в дар) у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, вы должны доказать, что перед сделкой проявили должную осмотрительность: проверили ЕГРН, историю переходов права, потребовали справки от продавца из ПНД и НД, убедились в отсутствии продавца в базе банкротов и судебных приставов, а также указали в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры.
Важно: с 2020 года вступили в силу поправки в закон, согласно которым государство выплачивает добросовестному приобретателю компенсацию в размере реального ущерба (или кадастровой стоимости), если суд изъял у него единственное жилье по иску государственных органов (или иных лиц, если взыскать деньги с виновника невозможно).
Использование материнского капитала с нарушениями
Если продавец в свое время погасил ипотеку или купил квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала, но по закону не выделил доли своим детям, продажа такой квартиры нарушает права несовершеннолетних. Прокуратура, Пенсионный фонд (СФР) или органы опеки могут выйти в суд с иском о признании вашей сделки недействительной в части прав детей. Проверить использование маткапитала по базам Росреестра практически невозможно, это остается одной из главных «слепых зон» при проверке недвижимости.
Рекомендации: как обезопасить себя перед покупкой
Уважаемый читатель, чтобы минимизировать риски потери квартиры и свести шансы на успешное оспаривание вашей покупки к нулю, прислушайтесь к следующим рекомендациям:
- Всегда указывайте в договоре полную стоимость. Никаких «занижений» до 1 миллиона или до кадастровой стоимости ради экономии на налогах продавца. Если сделку оспорят, суд обяжет вернуть вам только ту сумму, которая указана в основном договоре. Кроме того, заниженная цена — повод отказать вам в статусе добросовестного приобретателя.
- Откажитесь от сделок по доверенности. Если продавец действует через представителя по доверенности, настаивайте на личном присутствии собственника на сделке, либо проводите сделку с одновременным видео-звонком продавцу непосредственно из кабинета нотариуса или банка. Доверенность можно отозвать в любой момент до регистрации перехода права.
- Требуйте справки ПНД и НД. Продавец должен предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту своей регистрации. Желательно, чтобы это было не просто «на учете не состоит», а свидетельство о прохождении освидетельствования у врача-психиатра непосредственно перед сделкой (особенно если продавцу больше 60 лет).
- Проводите проверку на банкротство. Проверьте продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и на сайте судов общей юрисдикции по месту его прописки. Наличие крупных неоплаченных долгов (от 500 тыс. рублей) — стоп-сигнал для сделки.
- Проверяйте историю переходов права. Закажите архивную (расширенную) выписку о переходах права собственности. Если за последние два-три года квартира меняла хозяев несколько раз — это признак мошеннической схемы по «отмыванию» прав на объект недвижимости. От покупки такого жилья лучше отказаться.
- Оформите титульное страхование. При покупке квартиры на вторичном рынке застрахуйте титул (риск утраты права собственности). Страховая компания проведет свою юридическую экспертизу, и если в течение 3 лет после покупки суд аннулирует сделку (например, из-за внезапных наследников), страховая возместит вам стоимость квартиры.
- Проверка маткапитала. Требуйте от продавца, у которого есть дети, справку из ПФР (ныне СФР) об остатке средств материнского капитала. Если остаток равен нулю, а доли в продаваемой квартире не выделены — детально выясняйте, куда он был потрачен.
Обсуждение